Đây là nhận định của Phó Tổng Biên tập Báo Công Thương Nguyễn Văn Minh tại Diễn đàn “Tháo gỡ khó khăn về chính sách và nguồn vốn để nâng cao hiệu quả thị trường bất động sản” do Báo Công Thương tổ chức ngày 13/9/2022 tại Hà Nội.
.jpg)
Nguồn cung giảm mạnh, giá bất động sản tăng cao
Theo các chuyên gia, khó khăn trong việc cấp phép dự án mới và khó khăn trong việc tìm kiếm nguồn vốn đã khiến nguồn cung giảm mạnh ở tất cả các phân khúc. Trong đó: 6 tháng đầu năm chỉ có khoảng 12.000 nhà ở thương mại được hoàn thành. Tính riêng quý I/2022, chỉ có thêm 39 dự án nhà ở thương mại mới được chấp thuận đầu tư. 56 dự án đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai.
Bất động sản gắn du lịch, nghỉ dưỡng cũng trong tình trạng tương tự do lượng hàng tồn tại từ các năm trước nên trong 6 tháng đầu năm 2022, rất ít dự án du lịch, nghỉ dưỡng được triển khai, hoàn thành. Trong quý 1/2022, chỉ có 1 dự án hoàn thành, 52 dự án dự án đang triển khai, 5 dự án được chấp thuận đầu tư mới.
Nguồn cung hạn chế trong nhiều năm trong khi nhu cầu không giảm đã khiến giá bất động sản tăng cao ở tất cả các phân khúc. Mặt khác, tâm lý lo ngại lạm phát cũng khiến giới đầu tư tăng cường mua bất động sản để tích trữ tài sản. Điều này khiến giá bất động sản tăng cao.
Giá căn hộ chung cư đã tăng bình quân khoảng 5 –7%, đạt mức từ 25 đến 50 triệu đồng/1 m2, thậm chí có dự án đạt mức giá trên 100 triệu/m2. Giá nhà ở riêng lẻ trong dự án cũng tăng trung bình 15-20%. Giá đất nền tăng 20-30% so với thời điểm cuối năm 2020.
Bất động sản du lịch nghỉ dưỡng cũng tăng giá với mức tăng trung bình hơn 9%. Trong đó, shophouse tăng khoảng 11%; condotel tăng khoảng 9%.
Thị trường bất động sản còn nhiều điểm nghẽn
Các chuyên gia cho rằng, hiện thị trường bất động sản đang gặp một số thách thức lớn, khiến nguồn cung bất động sản tiếp tục giảm, giá bất động sản tăng cao.
Trong đó, “đói vốn” là một cản trở lớn cho việc phục hồi thị trường bất động sản. Hiện nay, nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản từ tín dụng ngân hàng và trái phiếu doanh nghiệp dù được nới zoom vẫn chưa thể có sự đột phá.
Thực tế, lượng trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành mới sụt giảm so với các năm trước. Trong quý I/2022, tổng giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản đạt khoảng 69,6 ngàn tỷ đồng và khoảng 7.000 tỷ trong tháng 5/2022. Riêng tháng 4/2022, con số này bằng 0. Như vậy, tính chung 5 tháng đầu năm 2022, giá trị trái phiếu phát hành của doanh nghiệp bất động sản còn thua quá xa con số 200.000 tỷ đồng phát hành trái phiếu năm 2021.
Sự khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn và ảnh hưởng tới nguồn cung của một số loại hình bất động sản trong thời gian tới. Mặt khác, trước áp lực lạm phát và việc lãi suất huy động của nhiều ngân hàng thương mại tăng lên, nên ngay cả khi khách hàng có nhu cầu mua nhà để ở cũng khó có thể tiếp cận được nguồn vốn ngân hàng.
Một nguyên nhân nữa cũng tác động không tốt đến thị trường bất động sản là tiến độ giải ngân vốn đầu tư công. Trong 6 tháng đầu năm 2022, tiến độ giải ngân vốn đầu tư công mới chỉ đạt 25,68% kế hoạch năm.
Bên cạnh đó, theo Phó Tổng Biên tập Báo Công Thương Nguyễn Văn Minh, hệ thống pháp luật liên quan đến thị trường bất động sản còn một số nội dung chưa đáp ứng nhu cầu thực tiễn; việc phát triển các dự án bất động sản ở một số địa phương không theo quy hoạch và kế hoạch; trình tự thủ tục đầu tư còn được quy định tại nhiều văn bản pháp luật khác nhau, qua nhiều bước nên thời gian thực hiện thủ tục đầu tư bị kéo dài; quy định giao dịch bất động sản không bắt buộc qua sàn đã tạo cơ sở cho việc hình thành nên các “dự án ma”, lừa đảo khách hàng…
Tình trạng trên khiến Nhà nước cũng gặp rất nhiều khó khăn trong công tác quản lý thị trường bất động sản, gây thất thu thuế, thất thu cho ngân sách nhà nước- Phó Tổng Biên tập Báo Công Thương Nguyễn Văn Minh nhấn mạnh.
Gỡ nút thắt, phục hồi thị trường bất động sản
Tại Diễn đàn, TS Cấn Văn Lực- Thành viên Hội đồng Khoa học của Ủy ban thường vụ Quốc hội, nhấn mạnh: Nghị quyết 18 của Quốc hội ban hành đã nêu rõ 10 điểm liên quan đến đất đai. Trong đó có 4 điểm rất quan trọng cần lưu ý vì có thể tháo gỡ những nút thắt cho thị trường bất động sản. Thứ nhất là vấn đề quy hoạch là vô cùng quan trọng, nhưng “trong thời gian qua đã làm không tốt, làm lung tung, có chỗ này gần chỗ kia dẫn đến khi làm xong thì chỗ kia bị bỏ phí, bỏ hoang vì quy hoạch không được tốt.
Quy hoạch phải gắn với hệ sinh thái, tức là xây dựng công trình bất động sản phải gắn với các dịch vụ đi kèm cho vui chơi, giải trí, y tế, giáo dục…, đặc biệt là vấn đề y tế. Vậy y tế là trách nhiệm của ai? Chủ đầu tư hay địa phương? Vấn đề này sắp tới chúng ta phải làm cho rõ hơn” – TS Cấn Văn Lực đề nghị.
Thứ hai là vấn đề định danh, tức là phải định danh tất cả các loại đất đai khác nhau ở trong Luật Đất đai sửa đổi. Các loại hình như condotel, officetel phải được định danh trong Luật Đất đai và sau đó là những luật khác như Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản… để thể chế hóa.
Một vấn đề nữa là phải định giá bất động sản. Đây là vấn đề vô cùng quan trọng. Sắp tới bỏ khung giá đất, vậy làm ngay có được không trong khi thông tin dữ liệu, phương pháp tính của chúng ta còn hạn chế.
“Cần có một lộ trình trong thực hiện bỏ khung giá đất và định giá đất theo giá thị trường. Đến năm 2025 trở đi, chúng ta sẽ phải định giá đất theo giá thị trường giống như chứng khoán bây giờ, lô này lô kia chỉ cần click vào là biết ngay khoảng bao nhiêu tiền”- TS Cấn Văn Lực nhấn mạnh.
Vấn đề thứ ba trong giao dịch bất động sản là, theo Dự thảo Luật Đất đai có 2 kênh giao dịch, thứ nhất là phải qua sàn giao dịch bất động sản; hai là phải qua văn phòng… Muốn hình thức nào cũng được, nhưng không được tăng chi phí của người dân, không thể cứ qua một khâu trung gian lại phải thêm một phần tốn kém cho người dân.
Về vấn đề vốn phát triển BĐS, TS Cấn Văn Lực cho biết, đầu tư nước ngoài vào bất động sản thời gian qua tốt, chiếm khoảng gần 3 tỷ USD, giải ngân 1 tỷ USD, chiếm 10% tổng FDI giải ngân. Theo TS Cấn Văn Lực, bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch không nên trông chờ tín dụng ngân hàng, mà nên tăng cường huy động vốn từ nhà đầu tư và quỹ đầu tư trong và ngoài nước để họ đẩy mạnh đầu tư vào Việt Nam
“Doanh nghiệp Việt Nam nên mạnh dạn để huy động vốn từ các kênh khác ngoài kênh vốn từ các ngân hàng, như từ trái phiếu doanh nghiệp, cổ phiếu với doanh nghiệp bất động sản niêm yết, từ các quỹ đầu tư nước ngoài, cả từ vốn tham gia dự án đầu tư công”- TS Cấn Văn Lực khuyến nghị.
Với 2 Phiên thảo luận, Diễn đàn đã lắng nghe nhiều ý kiến, chia sẻ hữu ích của các chuyên gia về các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường Bất động sản Việt Nam, nhằm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, minh bạch và bền vững, tạo ra động lực phát triển cho kinh tế các địa phương và cả nước.
Theo VietQ.vn
Tháo gỡ điểm nghẽn, phục hồi thị trường bất động sản (vietq.vn)